პროექტი შემუშავებულია COLLIERS INTERNATIONAL GEORGIA-ს მიერ

ოფისები

1.

სექტემბერი

თანამედროვე ბიზნეს ცენტრები

2020 წლის პირველ ნახევარში საშუალო შეწონილი იჯარა ყველაზე მეტად შემცირდა არაკლასიფიცირებულ ბიზნეს ცენტრებში 4%-ით და 13.8 აშშ დოლარი შეადგინა კვადრატულ მეტრზე. 2%-ითაა შემცირებული აღნიშნული მაჩვენებელი A კლასის ბიზნეს ცენტრებში და 22.2 აშშ დოლარს შეადგენს, 1%-იანი კლება დაფიქსირდა B კლასში - 14.3 აშშ დოლარია კვადრატულ მეტრზე, ხოლო C კლასში ეს მონაცემი უცვლელი დარჩა და 11.3 აშშ დოლარის ნიშნულზეა.

თანამედროვე ბიზნეს ცენტრების საშუალო შეწონილი იჯარა 2020 წლის პირველი ნახევრის მდგომარეობით 14.4 აშშ დოლარს შეადგენს.

თანამედროვე ბიზნეს ცენტრებში საშუალო შეწონილი იჯარა კლასების მიხედვით (აშშ დოლარი, კვ.მ., დღგ-ს გარეშე), H2 2019-H1 2020
H2 2019
H1 2020

2020 წლის პირველი ნახევრის მდგომარეობით ვაკანტურობის კოეფიციენტი შემცირდა A კლასსა და C კლასის თანამედროვე ბიზნეს ცენტრებში, რაც უმეტესწილად პანდემიამდე პერიოდში განხორციელდა.

A კლასში კვლავაც ყველაზე მაღალია ვაკანტურობა და 21.5%-ს შეადგენს, მას მოსდევს C კლასი 16.5%-ით, B კლასი 14%-იან ნიშნულზეა, ხოლო არაკლასიფიცირებული ბიზნეს ცენტრების საშუალო ვაკანტურობა 7.2%-ს შეადგენს.

თანამედროვე ბიზნეს ცენტრების საშუალო ვაკანტურობა 13.6%-ს შეადგენს და წინა პერიოდთან შედარებით 0.1%-ითაა შემცირებული.

თანამედროვე ბიზნეს ცენტრებში ვაკანტურობის კოეფიციენტი კლასების მიხედვით (%), H2 2019-H1 2020
H2 2019
H1 2020

2.

მოიჯარეების პოტენციური მიგრაცია

პროფესიულ, საბანკო, სამშენებლო და სავაჭრო სერვისებს ბიზნეს ცენტრების კატეგორიების მიქსის 61% უკავიათ. პანდემიის პირობებში, რისკიანობის მიხედვით პროფესიული და საფინანსო სექტორები ნაწილობრივი რისკის ზონაში ხვდებიან, რაც ნიშნავს იმას, რომ მოკლევადიან პერიოდში ამ სექტორის გარკვეულ ნაწილზე და მათ მეიჯარეებზე არსებული კრიზისი უარყოფითად აისახება.

A, B და C კლასის ბიზნეს ცენტრების მოიჯარეების კატეგორიების განაწილება ფართობის მიხედვით
მაღალი რისკის ქვეშ
ნაწილობრივ რისკის ქვეშ
მცირე რისკის ქვეშ
ნაწილობრივ პოზიტიური გავლენის ქვეშ
სხვა
წყარო: კოლიერსი

3.

ბიზნეს ცენტრების მოიჯარეებთან და მეიჯარეებთან კომუნიკაციისას იკვეთება რელოკაციებისა და საიჯარო ფასების გადახედვის ტრენდი. ვფიქრობთ, რომ მოსალოდნელია ორმხრივი მოძრაობა.

მოიჯარეები, რომლებსაც აღნიშნული კრიზისი ნაკლებად შეეხოთ ძირითადად თავმოყრილია B და უფრო დაბალი კლასის ბიზნეს ცენტრებში. ამ შემთხვევაში მოსალოდნელია ამ ოფისების მაღალი კლასისკენ მიგრაცია, ძველი საიჯარო პირობების ფარგლებში.

ხოლო მოიჯარეები, რომლებიც მაღალი რისკის ზონაში ხვდებიან მოსალოდნელია რომ გადაინავლებენ დაბალი კლასის ბიზნეს ცენტრებში ან ინდივიდუალურ ფართებში.

მოიჯარეების მოწყვლადობა კლასების მიხედვით და პოტენციური მიგრაცია
ძალიან მაღალი რისკის ქვეშ
მაღალი რისკის ქვეშ
ნაწილობრივ რისკის ქვეშ
მცირე რისკის ქვეშ
ნაწილობრივ პოზიტიური გავლენის ქვეშ
წყარო: კოლიერსი

4.

იზოლირების ეტაპზე, ვაჭრობის ძალაუფლება მეიჯარეებიდან მოიჯარეებზე გადავა. ხშირ შემთხვევაში მათ შორის საკმაოდ გრძელვადიანი კონტრაქტებია გაფორმებული დიდი ჯარიმებით. ამ პერიოდში მოიჯარეებს კონტრაქტების გადახედვის შესაძლებლობა უჩდებათ. სავარაუდოა ახალ კონტრაქტებში საიჯარო ფასის ანდა ფართის შემცირება.

5.

მოიმატებს დისტანციურად მუშაობის პრეცენდენტები და გაიზრდება მოთხოვნა მოქნილ მუშაობასა და მოქნილ სამუშაო სივრცეებზე. მოიჯარეების მხრიდან მოსალოდნელია, რომ ნაკლებად იქირაონ ახალი ფართები ანდა შეამცირონ არსებული ფართების ზომა, რაც გავლენას იქონიებს იჯარის ფასების შემცირებაზე. თუ სამედიცინო გადაწყვეტის პოვნის პერიოდი დროულად არ დადგა, მაშინ მოსალოდნელია Მოიჯარეების რელოკაციის ტენდენცია ქუჩის რითეილში და სამუშაო სივრცეების დეცენტრალიზაცია საუბნო ქოვორგინგებში.

6.

მოკლევადიან პერიოდში გამოწვევების წინაშე დადგება Co-Working სივრცეები, თუმცა ეს გამოწვევა გადაწყვეტადია. საჭირო გახდება სამუშაო სივრცეების გადალაგება და იზოლირების უზრუნველყოფა, რათა მინიმუმამდე შემცირდეს ინფექციის გავრცელების საფრთხე . მოქნილი საკონტრაქტო პირობები (კონტრაქტის ვადის, ფართისა და ფასის ცვლილება) შესაძლოა გახდეს ქოვორქინგების კონკურენტული უპირატესობა.

7.

რა თქმა უნდა შეიცვლება ბიზნეს ცენტრების სამომავლო მიწოდების ფაიფლაინი და გადანაწილდება შემდეგ წლებში. A და B კლასის ბიზნეს ცენტრებში 2020 წლისთვის 50.8 ათასი კვ. მ. მიწოდება იყო დაგეგმილი. მიწოდების დიდი ნაწილი კი ჭავჭავაძის გამზირზე იყო კონცენტრირებული.

ბიზნეს ცენტრების სამომავლო მიწოდება ფართობის
მიხედვით (კვ.მ.), თბილისი, 2020-2022 წწ.
წყარო: კოლიერსი

მოლოდინები და შესაძლებლობები

ბიზნეს-ცენტრებს და მათ მფლობელებს დასჭირდებათ, რომ მომზადებული შეხვდნენ ოფისების გახსნას და უზრუნველყონ, რომ მათ სივრცეებში ვირუსის გავრცელების თავიდან არიდება ინფრასტრუქტურლად და ტექნოლოგიურად მაქსიმალურად იყოს შესაძლებელი.
დისტანცირების დაცვა მთავარი ამოცანა ხდება, განსაკუთრებით საერთო სამუშაო სივრცეებში. შესაძლოა, რომ რეგულაციების დონეზე შემოღებულ იქნას საშუალოდ რამდენი კვადრატული მეტრი ფართობი სჭირდება ერთ ადამიანს დისტანცირების პრინციპების დასაცავად.
მოკლევადიან პერიოდში გრძელვადიანი კონტრაქტების მქონე მოიჯარეთათვის ჩნდება შესაძლებლობა, რომ დაიწყონ მოლაპარაკებები მეიჯარეებთან კონტრაქტის პირობების ოპტიმიზირებაზე. არსებულ კრიტიკულ პერიოდში, მეიჯარეთათვის რეკომენდებულია საშეღავათო პერიოდების შემოღება და არსებული კონტრაქტების გადახედვა სამომავლოდაც მოიჯარეთა შესანარჩუნებლად.
მსუბუქი იზოლაციის გახანგრძლივების შემთხვევაშიც კი, საერთაშორისო პროგნოზებით, დეცენტრალიზებული სამუშაო ლოკაციები და იზოლირებული სივრცეები უფრო სასურველი გახდება, ვიდრე ცენტრალიზებული ოფისები, სადაც ყველა თანამშრომელი ერთ სივრცეში იმყოფება. შესაძლოა გაჩნდეს მოთხოვნა საცხოვრებელთან ახლოს მდებარე სამუშაო სივრცეებზე ანდა ქუჩის რითეილ ობიექტებზე, სადაც სამუშაო სივრცეების განვი თარების ახალი შესაძლებლობა ჩნდება.
სამომავლოდ დაჩქარდება სამუშაო სივრცეებში ტექნოლოგიური გადაწყვეტების ინტეგრირების ტენდენცია, მათ შორისაა: დისტანციური სერვისები, რობოტების მიერ დასუფთავება - დეზინფენქცია, ვირტუალური ტურები და ა.შ. ეს იქნება ბიზნეს ცენტრების და მფლობელების გასაწევი ხარჯი. ბაზარზე მეიჯარეების პოზიციების გაძლიერება დამოკიდებული იქნება მათ მიერ ამ გადაწყვეტების განხორციელებაზე.