პროექტი შემუშავებულია COLLIERS INTERNATIONAL GEORGIA-ს მიერ

საცხოვრებელი


1.
თბილისის ბინების ტრანზაქციების რაოდენობა კვირების მიხედვით, 2020 წ.
2019 წელი
კრიზისამდე პერიოდი
რეაბილიტაციის პერიოდი

2.

თბილისში, 2020 წლის ივლისში 2,565 ტრანზაქცია დაფიქსირდა, რაც წინა წლის მაჩვენებელს 15%-ით ჩამორჩება. რაც შეეხება ბაზრის ღირებულებას 22%-იანი კლებაა 2019 შედარებით და შეადგენს 108 მილიონ აშშ დოლარს.

თბილისში ბინების ტრანზაქციები და ბაზრის ღირებულება, 2019 წლის პირველი ნახევარის შედარება 2020 წლის პირველ ნახევართან
ბაზრის ღირებულება
ტრანზაქციების რაოდენობა

3.

2020 წლის ივნისში თბილისში ტრანზაქციების შემცირება ყველაზე ნაკლებად აისახა გლდანში, სადაც ეკონომ კლასის ბინები ჭარბობს. აღსანიშნავია, რომ თბილისის მასშტაბით ეკონომ კლასის ბინების ბაზრის ღირებულება სხვა კლასებთან შედარებით ნაკლებად შემცირდა.

თბილისში ბინების ტრანზაქციების განაწილება უბნების მიხედვით

4.

ახალაშენებული ბინების პრემიუმ და მედიუმ სეგმენტები წინა წლის ანალოგიურ მაჩვენებელს 54% და 48%-ით ჩამორჩებიან, მაშინ როდესაც ეკონომ ბინების რაოდენობა თითქმის აღდგა, რადგან მხოლოდ 10%-იანი სხვაობა დაფიქსირდა 2019 წლის მონაცემთან შედარებით.

თბილისში ახალაშენებული ბინების ტრანზაქციების განაწილება სეგმენტების მიხედვით
2019-2020 წლების შედარება

5.

რაც შეეხება ბინების ტიპების მიხედვით განაწილებას, ახალაშენებული ბინების რაოდენობა 20%-ით ჩამორჩება წინა წლის ანალოგიურ მაჩვენებელს, ხოლო ძველი ბინების რაოდენობა ტრანზაქციებში თითქმის აღდგა და მხოლოდ 5%-ით ნაკლებია 2019 წლის მონაცემზე.

თბილისში ბინების ტრანზაქციების განაწილება ტიპების მიხედვით
2019-2020 წლების შედარება
ახალი ბინები
მეორადი ბინები

6.

განვიხილეთ საბაზისო სცენარი ზომიერი იზოლაციის პირობებში 2020 წლის ბოლომდე.

როგორც ცხრილიდან იკვეთება, ნეგატიურია მოლოდინები მედიუმ სეგმენტის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე როგორ ტრანზაქციების ისე ფასის კუთხით. ამ სეგმენტში უფრო გააქტიურდება სპეკულატიური ტრანზაქციები, შემცირებული უძრავი ქონების ფასის ხარჯზე.

ეკონომ კლასის შემთხვევაში ფასი უმნიშვნელოდ შეიცვლება, თუმცა ტრანზაქციების რაოდენობა ამ სეგმენტშიც მოიკლებს. აღსანიშნავია, რომ იზოლაციის ფონზე მოთხოვნა იზრდება კერძო და ხელმისაწვდომ სახლებზე მათ შორის ქალაქგარეთ.

პრემიუმ კლასის შემთხვევაში წლის ბოლომდე მოსალოდნელი ტრანზაქციების შემცირება თუმცა ვფიქრობთ, რომ ფასი უმნიშვნელოდ შეიცვლება. ეს განსაკუთრებით მწვავედ აისახება გასაქირავებელი უძრავი ქონებაზე, სადაც მოსალოდნელია როგორც ტრანზაქციების ისე მათ შორის ფასის შემცირებაც.

ტრანზაქციებისა და ფასის ცვლილების მოლოდინი ეკონომ, მედიუმ და პრემიუმ კლასის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში

* ფასის ზრდაზე ორიენტირებული უძრ. ქონება

ბინები < $800 კვ.მ. , სახლები - < $70,000

მედიუმი - ბინები $800-$1,200 კვ.მ. ; სახლები - $70,000-$200,000

პრემიუმი - ბინები +$1,200 კვ.მ. ; სახლები; > $200,000

წყარო: კოლიერსი

7.

ამ მონაკვეთში ფასების ცვლილებასთან დაკავშირებით რეალური რეაქციების შეჯამება რთულია, სანამ არ აღდგება ეკონომიკური აქტივობა და მოიხსნება სახელმწიფოს მიერ დაწესებული შეზღუდვები. აღსანიშნავია, რომ დეველოპერების გარკვეულმა ნაწილმა პირველად ბაზარზე უკვე დაიწყო ფასდაკლების აქციები, თუმცა მეორად ბაზარზე ჯერჯერობით ამ დოზით რეაგირება არ მომხდარა.

ფასების შემცირება რისკს უქმნის დეველოპმენტების შიდა განვადებებს. განსაკუთრებით კი ადრეულ ეტაპზე არსებულ დეველოპმენტებს და იმ კონტრაქტებს, რომლებიც მცირე ავანსითაა ნაყიდი. დეველოპერების ნაწილთან გასაუბრებაზე დაყრდნობით, მყიდველების მხრიდან განვადების გადახდები შემცირებულია. ამის დარეგულირება შეიძლება დეველოპერების მიერ მომხმარებლებისთვის მშენებლობის გეგმიურად გაგრძელების ჩვენებით. აღნიშნულში მნიშვნელოვანი როლი ექნებათ ბანკებს. თუ დაფინანსება სტაბილურად გაგრძელდება და დეველოპერები შეძლებენ მშენებლობის შეუფერხებელ გაგრძელებას, მომხმარებლებიც დაინახავენ, რომ მათ ქონებას საფრთხე არ ემუქრება და უფრო მეტი იქნება შანსი, რომ მათაც გააგრძელონ შიდა გადახდები.

8.

მოკლევადიან პერიოდში მოსალოდნელია ტრანზაქციების შემცირება განსაკუთრებით ტურისტულ არეალებში, როგორებიცაა: ბათუმი, ბაკურიანი, გუდაური. 2019 წლის მონაცემებით, ბათუმის ბაზარზე ჯამში დაახლ. 11,500 ტრანზაქცია განხორციელდა, აქედან დიდი წილი საინვესტიციო ქონებებზე მოდის. სხვა მასშტაბით, მაგრამ საინვესტიციო ბინები ჭარბობს ბაკურაინსა და გუდაურშიც. სავარაუდოა, რომ გაურკვევლობის ამ პერიოდში, მყიდველები თავს შეიკავებენ ე.წ. ტურისტული დანიშნულების ბინების შეძენისგან.

9.

საინვესტიციო/გასაქირავებელი ბინების ბაზარი გამოწვევების წინაშე დადგება. მოსალოდნელია ფასების მნიშვნელოვანი შემცირება, როგორც გასაქირავებელ, ისე გასაყიდ ქონებაზე. მეორე მხრივ, ამ შემცირებამ შესაძლოა გააჩინოს სპეკულატიური ინვესტორების ახალი ტალღა, რომლებიც კრიზისულ პერიოდში აქტიურდებიან.

მოლოდინები და შესაძლებლობები

საბანკო სექტორის მდგრადობა და სესხების ფინანსირების გაგრძელება უძრავი ქონების სექტორის მდგრადობის ერთ-ერთი მთავარი გარანტი ხდება, შესაბამისად ამ სექტორზე მხარდაჭერაზე საუბარი საბანკო სისტემის მხარდაჭერასთან ერთად უნდა მოხდეს.
დეველოპერებმა შესაძლოა განიხილონ შიდა განვადებების ვადის გახანგრძლივების საკითხი და ამით შეინარჩუნონ მეტი გადამხდელი. ასევე, სასურველია რომ არ გადავიდნენ აგრესიულ ფასის შემცირებაზე, რადგან ამით ბაზრის ღირებულება ჯამში არ გაიზრდება.
დისტანცირების კულტურის განვითარებასთან ერთად, მოთხოვნა უფრო გაიზრდება ხელმისაწვდომ კერძო სახლებზე. მათ შორის პირველად საცხოვრებელ სახლებზე ქალაქთან ახლოს და აგარაკებზე ქალაქგარეთ. ასევე, სავარაუდოდ გაძლიერდება მოთხოვნა მცირე ზომის მიწის ნაკვეთებზე, სადაც მყიდველებს შეეძლებათ თავად დამოუკიდებლად ააშენონ.
არსებობს შესაძლებლობა, რომ საქართველომ,როგორც ქვეყანამ შეძლოს, საცხოვრებლად უსაფრთხო და სასურველ ქვეყანად დაპოზიციონირება. მოიზიდოს მეტი მსურველი, რომელიც სწორედ საქართველოში შეიძენს სახლს და გადმოვა საცხოვრებლად. განსაკუთრებით საინტერესო შეიძლება იყოს ეს შეთავაზება ევროპის ასაკოვანი მოსახლეობისა (60 წელს ზემოთ მოსახლოება მთლიანი ევროპული მოსახლოების 25%-ს წარმოადგენს) და ფრილანსერებისთვის, რომელთათვისაც ლოკაციას გადამწყვეტი მნიშვნელობა არ აქვს და პრიორიტეტი უსაფრთხოება და ახალი გამოცდილებაა.