პროექტი შემუშავებულია COLLIERS INTERNATIONAL GEORGIA-ს მიერ

ვაჭრობა და გართობა

1.

სექტემბერი

ძირითადი სავაჭრო ქუჩები

2020 წლის პირველ ნახევარში საშუალო შეწონილი იჯარა შემცირდა სამ ძირითად სავაჭრო ქუჩაზე.

პეკინზე საშუალო შეწონილი იჯარა 2%-ით შემცირდა და 34.6 აშშ დოლარი შეადგინა კვადრატულ მეტრზე, ხოლო ჭავჭავაძესა და აღმაშენებელზე 1%-იანი კლება შეინიშნა და აღნიშნული მაჩვენებელი 29.5 და 25.5 აშშ დოლარს შეადგენს, შესაბამისად.

რუსთაველზე საშუალო შეწონილი იჯარა 4%-ით გაიზარდა, რაც გამოწვეულია დაბალ გადამხდელი კატეგორიის მოიჯარეების გასვლით აღნიშნული გამზირიდან.

ძირითადი ქუჩების საშუალო შეწონილი იჯარა (აშშ დოლარი, კვ.მ., დღგ-ს გარეშე), H2 2019-H1 2020
H2 2019
H1 2020

2020 წლის პირველი ნახევრის მდგომარეობით მნიშვნელოვნად გაზრდილია ვაკანტურობის კოეფიციენტი ძირითად ქუჩებზე.

აღმაშენებლის გამზირზე ვაკანტურობა 10%-დან 19%-მდე გაიზარდა, რუსთაველზე ეს მაჩვენებელი 2019 წლის მიწურულს 4%-ს შეადგენდა, ხოლო 2020 წლის პირველ ნახევარში 12%-იან ნიშნულს მიუახლოვდა. პეკინზეც დიდი ზრდა დაფიქსირდა, 3%-დან 9%-მდე.

ყველაზე ნაკლებად ვაკანტურობის ზრდა ჭავჭავაძის გამზირს შეეხო, რადგან გზის სარეაბილიტაციო სამუშაოების გამო ისედაც მაღალ ნიშნულზე იყო აღნიშნული მაჩვენებელი.

ვაკანტურობის კოეფიციენტი ძირითად ქუჩებზე (%), H2 2019-H1 2020
H2 2019
H1 2020

2.

სექტემბერი

თანამედროვე ბიზნეს ცენტრები

2020 წლის პირველ ნახევარში თანამედროვე სავაჭრო ცენტრებში მნიშვნელოვანი ცვლილებები არ შეინიშნება.

პანდემიისა და საგანგებო მდგომარეობის პერიოდში სავაჭრო ცენტრების ოპერატორების მიერ მოიჯარეებისთვის ასევე გაკეთდა საშეღავათო ფასდათმობები და რიგ შემთხვევბში საერთოდ გათავისუფლდნენ ყოველთვიური გადასახადისგან.

2020 წლის პირველი ნახევრის მდგომარეობით ვაკანტურობა შეადგენს 11%-ს, რაც 2019 წლის მეორე ნახევართან შედარებით მხოლოდ 1%-ითაა მომატებული.

თანამედროვე სავაჭრო ცენტრებში ვაკანტურობის კოეფიციენტი (%), H2 2019-H1 2020
H2 2019
H1 2020

3.

გასაქირავებელი სავაჭრო უძრავი ქონება მოკლევადიან პერიოდში იზარალებს მთავარ ქუჩებზე განთავსებული მოიჯარეების მიქსში, დომინანტი კატეგორიებია: სერვისი, კაფე-რესტორნები, ტანსაცმელი და ჯანმრთელობა & სილამაზე. სავარაუდოდ, იზოლაციის პერიოდი სწორედ ამ კატეგორიებზე მოახდენს უარყოფით გავლენას. აქედან, მოწყვლადი ჯგუფები კაფე-რესტორნებისა და ტანსაცმელის კატეგორიაა, რომელთაც მთლიანი მიქსის 33% უჭირავს.

თბილისის მთავარი ქუჩების მოიჯარეთა მიქსი ფართობის მიხედვით (%), 2019 წ. I ნახევარი
ძალიან მაღალი რისკის ქვეშ
მაღალი რისკის ქვეშ
ნაწილობრივ რისკის ქვეშ
მცირე რისკის ქვეშ
პოზიტიური გავლენის ქვეშ
სხვა
წყარო: კოლიერსი

4.

სავაჭრო ცენტრების შემთხვევაში მოსალოდნელია ბრუნვის მნიშვნელოვანი შემცირება. ტანსაცმლის, კვებისა და გართობის კატეგორიები, რომელთა წილი მთლიანი მოიჯარეთა მიქსის 45%-ია, სავარაუდოა, რომ კრიზისის პერიოდში ყველაზე მეტად იზარალებენ. შემცირებული მოთხოვნიდან გამომდინარე, ნაწილობრივი რისკის ქვეშ იქნებიან ჰიპერმარკეტებიც. სავარაუდოა, რომ ადამიანების უმეტესობა უპირეტესობას მიანიჭებს საუბნო და სახლთან ახლოს მდებარე სასურსათო მაღაზიებს.

მიუხედავად ამისა, მეიჯარეები მაქსიმალურად იმუშავებენ ფართების დატვირთულობის შენარჩუნებაზე. ისინი ეცდებიან, რომ ვაკანტურობის გაზრდის თავიდან ასაცილებლად შეამცირონ საიჯარო განაკვეთები და გადახდების ცვლად კომპონენტებზე მიებან (იმ მოიჯარეების შემთხვევაში, რომელიც ფიქსირებულ გადასახადს იხდიდა). ასევე სავარაუდოა, რომ მოკლევადიან პერიოდში მოიჯარეები რადიკალურ ნაბიჯებს არ გადადგავენ და მოერიდებიან სავაჭრო ობიექტებიდან გამოსვლასა და ახალ ფართებში გადასვლას, რადგან ეს ქმედებები საინვესტიციო ხარჯებთანაა დაკავშირებული.

საშუალო ვადაში შესაძლოა მოთხოვნა გაჩნდეს ისეთ დიდ სავაჭრო სივრცეებზე და პარკებზე (მათ შორის ე.წ. აუთლეტ სოფლებზე), რომლებსაც ერთმანეთისგან იზოლირებული სავაჭრო ერთეულები ექნებათ. ასევე, დაიწყება სავაჭრო ბაზრებისა და ბავშვთა გასართობი ადგილების ღია სივრცეებში გადატანის განხილვა.

თბილისის სავაჭრო ცენტრების მოიჯარეთა მიქსი ფართობის მიხედვით (%), 2019 წ.
ძალიან მაღალი რისკის ქვეშ
მაღალი რისკის ქვეშ
ნაწილობრივ რისკის ქვეშ
ნაწილობრივ პოზიტიური გავლენის ქვეშ
სხვა
წყარო: კოლიერსი

5.

ქუჩის რითეილსა და სავაჭრო ცენტრებში მოიჯარეების მხარეს გადავა მოლაპარაკების ძალაუფლება. ვფიქრობთ რომ შეიცვლება არსებული ბიზნეს მოდელი და ფიქსირებული გადახდების ცნება დროებით მაინც სავარაუდოდ გაქრება, საიჯარო განაკვეთები კი მიებმევა ბრუნვის მაჩვენებელს. ეს, თავისთავად მოიჯარისთვის დააზღვევს ვალუტის ფლუქტუაციას, გამომდინარე იქიდან, რომ ძირითადი კონტრაქტები დოლარშია (ექვივალენტი ლარში) გაფორმებული.

სასურსათო და ყოველდღიური მოხმარების პროდუქტების მაღაზიები საშუალოვადიან პერიოდში ყველაზე მეტ სარგებელს მიიღებენ. გაზრდილი მოთხოვნა საუბნო ტიპის სავაჭრო ფართებზე/სივრცეებზე და მცირე რითეილერებზე შენარჩუნდება, რომელთაც პირველადი საჭიროების პროდუქტების მიწოდება შეუძლიათ სიახლოვეში მცხოვრები მოსახლოებისთვის.

6.

ფიტნეს სექტორი მნიშვნელოვნად იზარალებს. თუნდაც მსუბუქი იზოლაციის პერიოდში ფიტნეს დარბაზებზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად შემცირდება ან/და განულდება, რადგან სამედიცინო ორგანიზაციების რეკომენდაციით, მოსახლოება მოერიდოს ადგილებს, სადაც ჰაერწვეთოვანი გზით ვირუსის გადადების რისკი მაღალია.

სამედიცინო გადაწყვეტამდე კიდევ უფრო გაიზრდება მოთხოვნა საჯარო, ღია რეკრეაციულ სივრცეებზე, ისევე როგორც პარკებსა და ურბანულ ტყეებზე, სადაც მეტად შესაძლებელია დისტანციის დაცვა.

7.

ელექტრონულ კომერციასა და მიტანის სერვისებზე, იზოლაციის პერიოდში მოთხოვნა გაიზარდა, განსაკუთრებით მოსალოდნელია სასურსათო, საყოფაცხოვრებო რითეილერებმა დაიწყონ აღნიშნულ სექტორში ინვესტირება. თუმცა უნდა აღინიშნოს რომ საქართველოში მიწოდების არხების განვითარების დონე, ტექნოლოგიები და ინფრასტრუქტურა წამყვანი ქვეყნების დონეს ჩამორჩება და რითეილისთვის მოკლე და საშუალო ვადიან პერიოდში ელ. კომერციაზე გადართვა მნიშვნელოვანი სირთულე იქნება.

მოლოდინები და შესაძლებლობები

რითეილერებს ონლაინ შოპინგის განვითარება მოკლე და საშუალოვადიან პერიოდში დაეხმარება ზარალის შემცირებაში და ამ მიმართულებით ინვესტირება გამართლებული შეიძლება აღმოჩნდეს, თუმცა საქართველოში ელ. კომერციის კულტურა და განვითარების დონე კვლავ გამოწვევად რჩება.
სავარაუდოა, რომ შეიცვლება გაქირავების არსებული ბიზნეს მოდელი და ფიქსირებული გადახდების ცნება მინიმუმ დროებით გაქრება. მოიჯარეების შენარჩუნებისთვის მეიჯარეებმა სასურველია იზრუნონ მეტად მოქნილ საიჯარო ხელშეკრულებების ქონაზე და განაკვეთების ბრუნვის მაჩვენებელზე მიბმაზე.
თუ იზოლაციის პერიოდი გაგრძელდა, მოსალოდნელია რომ გაიზრდება ქუჩის რითეილის ვაკანტურობა. განთავისუფლებული ფართები შესაძლოა განვიხილოთ სამუშაო სივრცეებად. იქიდან გამომდინარე, რომ კვლავ შეიძლება შენარჩუნდეს დისტანცირების კულტურა, სავარაუდოდ გაჩნდება სახლის სიახლოვეს და იზოლირებულ სივრცეებში მუშაობის მოთხოვნა, რისთვისაც ქუჩის რითეილ ფართები კარგი გამოსავალია.
ფიტნეს ოპერატორების დროებით მაინც აქვთ შესაძლებლობა, რომ ღია სივრცეებში გადაინაცვლონ. მუნიციპალიტეტის დახმარებით და შესაბამისი ინფრასტრუქტურის ხელშეწყობით შესაძლოა, რომ ფიტნეს ოპერატორებს შეეძლოთ ღია სივრცეებში გადაიტანონ თავისი საქმიანობის ნაწილი.